Investir à Nice pour du locatif : bonne idée ou mirage immobilier ?

Située entre mer et collines, Nice séduit depuis longtemps par son cadre de vie exceptionnel. Mais au-delà de la carte postale, la capitale azuréenne attire aussi de nombreux investisseurs immobiliers. Avec sa forte demande locative, ses prix en hausse et son dynamisme touristique, la ville semble réunir plusieurs atouts. Faut-il pour autant sauter le pas et investir à Nice pour faire du locatif ?

Une demande locative très soutenue

Avec près de 350 000 habitants et plus de 48 000 étudiants à la rentrée 2024, Nice bénéficie d’une demande locative particulièrement importante. 

La présence de l’université Côte d’Azur, d’écoles de commerce telles que l’Edhec, l’Insecc, Ecole Condé, et d’instituts spécialisés assure un flux constant de jeunes à la recherche de studios et petits appartements T2.

À cela s’ajoute l’attractivité touristique : Nice est la deuxième ville la plus visitée de France après Paris, et accueille chaque année cinq millions de voyageurs. Entre courts séjours et locations saisonnières, la tension immobilière est donc palpable : « à Nice, tout se loue, et vite ».

Des prix en forte progression

Investir à Nice demande toutefois un budget conséquent. Le prix moyen d’achat pour un appartement se situe autour des 5127€ le m² et peut atteindre 8107€ le m² (source : seloger) dans le quartier très prisé du Mont Boron. 

Signe de la solidité du marché, les prix ont progressé de près de +30% en sept ans.

Côté loyers, la moyenne est d’environ 21€ par m² (source : seloger) mais certaines zones comme le Carré d’Or, la Promenade des Anglais, et les petits appartements dépassent bien souvent ce seuil.

Quel rendement espérer ?

En termes de rentabilité, les chiffres varient selon le type de bien et son emplacement. Le rendement locatif brut moyen est de 4,5% (source : investissement-locatif)).

Les petites surfaces tirent particulièrement leur épingle du jeu : une étude Guy Hoquet / Bien’ici a classé Nice meilleure ville de France pour investir dans les studios et T2 en 2025, avec des rendements de 4,3 à 4,8 % !

Les limites à prendre en compte

Comme dans toute ville tendue, certains écueils existent. D’abord, les prix élevés rendent l’entrée sur le marché plus difficile, surtout pour un premier investissement. Les logements énergivores classés G sont interdits à la location. Les locations touristiques type Airbnb font également l’objet d’un encadrement de plus en plus strict.

En résumé, investir à Nice peut se révéler un choix judicieux : la demande est forte, les loyers élevés et la valorisation patrimoniale solide. Les petites surfaces, notamment les studios et T2, apparaissent comme les plus pertinents pour un bon équilibre entre coût d’acquisition et rentabilité.

Pour réussir son projet, mieux vaut viser des quartiers stratégiques (Vieux Nice, Port, Cimiez, Pasteur) et anticiper les évolutions énergétiques et fiscales.

Nice reste donc une valeur sûre pour l’investissement locatif.

Et vous, avez-vous comme projet d’investir à Nice ? Gecko Immobilier et Cegestim sont là pour vous épauler !